Successione e casa di proprietà: quando i figli non pagano le imposte di registro

📋 In breve

Fino a 1.000.000 € per figlio, nessuna imposta di registro sull'eredità.
Dal 2026, franchigie distinte per successioni e donazioni fino a 2.000.000 €.
Eredità sotto 100.000 € senza immobili non richiede dichiarazione né imposte.
Imposte ipotecarie e catastali spesso fisse o agevolate per la prima casa.

Sei seduto nel soggiorno, circondato da vecchie fotografie, bollette e atti di proprietà. I tuoi figli giocano in un’altra stanza, ma la tua mente vaga nel futuro: cosa succederà alla casa di famiglia quando tu non ci sarai più? Soprattutto, ti chiedi se davvero dovranno affrontare spese pesanti per le imposte di registro e come funziona la successione. Le carte sul tavolo non danno risposte immediate, allora inizi a documentarti per capire in quali casi i figli non sono obbligati a pagare queste imposte sulla successione.

Quali sono le condizioni per l’esenzione dalle imposte di registro?

La normativa italiana prevede franchigie importanti per la successione tra genitori e figli. Fino a 1.000.000 € per ciascun figlio, non si pagano imposte di registro sulla parte ereditata. Se il valore supera questa soglia, si applica solo sull’eccedenza un’aliquota del 4%.

Dal 2026, la franchigia per le successioni diventa indipendente da quella sulle donazioni. Questo significa che ogni figlio può ricevere fino a 2.000.000 € esenti tra eredità e donazioni, senza dover sommare i valori. Per i figli under 26, la franchigia sale a 1.500.000 € e l’aliquota scende al 3% sulla parte oltre la soglia.

Un altro caso di esenzione riguarda le successioni “modeste”: se il patrimonio ereditato da parenti in linea retta (come i figli) ha un valore netto non superiore a 100.000 € e non comprende immobili, non si paga nulla e non serve nemmeno la dichiarazione di successione.

Come funziona la successione per la casa di proprietà?

Quando lasci in eredità la casa ai tuoi figli, il primo passo è la dichiarazione di successione. Questa va presentata entro 12 mesi dalla data del decesso. I figli devono valutare il valore catastale dell’immobile, che determina se si rientra nella franchigia di esenzione.

Se la casa ha un valore catastale sotto la soglia prevista, niente imposta di registro. Se invece supera il limite, si applica l’aliquota sulla sola parte eccedente. È fondamentale verificare se negli anni precedenti sono state fatte donazioni, perché dal 2026 le franchigie sono distinte: una per la successione, una per le donazioni. Questo permette di pianificare meglio la trasmissione del patrimonio.

Il Decreto Legislativo 346/1990 regola la materia e definisce le aliquote, le franchigie e le modalità di calcolo. Oltre all’imposta di registro, va considerata anche l’imposta ipotecaria e catastale, ma queste hanno spesso importi fissi o agevolati se l’immobile viene destinato a “prima casa”.

Quali documenti sono necessari per dimostrare l’esenzione?

Per beneficiare dell’esenzione, i figli devono presentare la dichiarazione di successione, anche se non sempre obbligatoria. Se l’eredità non supera i 100.000 € e non comprende immobili, è possibile evitare la presentazione del documento.

In tutti gli altri casi, occorrono:

Atto di morte
Certificato di famiglia del defunto e degli eredi
Documenti di identità dei beneficiari
Documentazione catastale dell’immobile
Eventuali atti di donazione precedenti

Se punti all’esenzione per valore inferiore alla franchigia, è sufficiente che la dichiarazione riporti correttamente il valore dei beni. In caso di figli under 26, serve anche la documentazione che attesti l’età per la franchigia maggiorata.

Cosa succede se non si rispettano i requisiti per l’esenzione?

Se il valore dell’eredità supera la soglia prevista dalla legge, i figli devono pagare la parte eccedente con l’aliquota stabilita. Se si omette la dichiarazione quando invece è obbligatoria o si dichiara un valore inferiore, si rischiano sanzioni amministrative e il pagamento delle imposte dovute con interessi.

L’Agenzia delle Entrate può effettuare controlli sulla regolarità delle dichiarazioni. In caso di mancato pagamento, l’ufficio può iscrivere ipoteca sull’immobile oppure avviare procedure di recupero forzato.

Nel caso siano presenti più beneficiari, la franchigia si applica per ciascun erede. Se uno solo supera il limite, solo lui paga sulla parte eccedente. Gli altri, se rientrano nella soglia, non devono nulla.

Quali sono le differenze tra successione legittima e testamentaria in questo contesto?

La successione può avvenire in due modi: legittima (in assenza di testamento) o testamentaria (se lasci un testamento valido). In entrambi i casi, le regole sull’imposta di registro e le franchigie restano le stesse.

Se non lasci testamento, la casa viene divisa tra gli eredi secondo le quote previste dal Codice Civile. Ogni figlio ha diritto alla sua parte, e la franchigia si applica su ciò che riceve individualmente. Con il testamento puoi attribuire porzioni diverse, ma la franchigia resta personale e non cambia la percentuale di esenzione.

Solo in caso di donazioni fatte in vita bisogna fare attenzione a non superare la doppia franchigia: una per donazioni, una per successione. Dal 2026, però, le due franchigie sono autonome e non si sommano, rendendo più semplice evitare imposte per i figli sia in vita sia in successione.

Se un figlio riceve la casa come “prima casa”, può accedere anche alle agevolazioni sull’imposta ipotecaria e catastale, riducendo ulteriormente i costi. Questo vale sia per la successione legittima sia per quella testamentaria, se ricorrono i requisiti agevolativi.

In sintesi, conoscere le regole su imposte di registro e successione ti aiuta a tutelare davvero i tuoi figli, evitando oneri inutili e pianificando la trasmissione del patrimonio familiare.

Roberto Ferrari

Imprenditore e Business Angel

Founder di diverse startup di successo. Condivide la sua esperienza su strategie aziendali, leadership e gestione del capitale di rischio, offrendo mentorship virtuale aspiranti imprenditori.